Projekt doprecyzowuje obowiązujące obecnie przepisy regulujące świadczenie usług hotelarskich i przesądza, iż pojęcie usług hotelarskich na gruncie prawnym obejmuje pojęcie najmu krótkoterminowego.
Dzięki temu rozwiązaniu będzie można skuteczniej zwalczać zjawisko szarej strefy w zakresie świadczenia usług hotelarskich/najmu krótkoterminowego. Ponadto, w związku z wejściem w życie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniającego rozporządzenie (UE) 2018/1724 (Dz. Urz. UE L 2024/1028 z 29.04.2024), zwanego dalej: „ rozporządzeniem STR”, który to akt prawny będzie stosowany na terytorium państw UE od dnia 20 maja 2026 r., zachodzi potrzeba dostosowania krajowych regulacji do ww. przepisów (np. w zakresie dotyczącym obowiązku nadawania przez właściwe organy krajowe indywidualnych numerów identyfikacyjnych tzw. innym obiektom, w których są świadczone usługi hotelarskie.
Od strony podmiotów świadczących usługi hotelarskie, nie tylko w zakresie najmu krótkoterminowego, jest to problem nieuczciwej konkurencji. Przedsiębiorcy wskazują, że podmioty znajdujące się w szarej strefie poprzez brak spełniania ustawowych wymogów odnoszą korzyść w stosunku do tych, którzy uczciwie prowadzą swą działalność. Taka sytuacja równocześnie zagraża konsumentom, narażonym na korzystanie z obiektów niespełniających m.in. wymogów przeciwpożarowych.
Nie mniej istotne są także nadużycia związane z naruszaniem zasad współżycia społecznego, których pokrzywdzonymi są osoby zamieszkujące w bliskim sąsiedztwie obiektów przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Mieszkańcy skarżą się m.in. na akty zakłócania porządku, ciszy nocnej czy też utratę poczucia bezpieczeństwa, związaną z dużym przepływem zupełnie nieznanych osób bezpośrednio koło ich gospodarstw domowych. To wszystko wpływa na istotne zakłócenie ich dobrostanu. Z analiz Rzecznika Praw Obywatelskich wynika, że obecnie istniejące regulacje nie pozwalają na skuteczne przeciwdziałanie temu problemowi.
Celem projektu nie jest przeciwdziałanie wzrostowi rynku najmu krótkoterminowego, ale dostosowanie tego rynku do konstytucyjnej wartości dobra wspólnego, w duchu poszanowania praw wszystkich osób związanych z tym zjawiskiem
Proponowane jest następujące rozwiązanie o charakterze regulacyjnym:
1. Projekt doprecyzowuje pojęcie usługi hotelarskiej poprzez przyjęcie, że za usługę hotelarską uznaje się krótkotrwałą usługę trwającą, nie dłużej niż 30 dni i że pojęcie to jest tożsame z pojęciem „najmu krótkoterminowego”. Doprecyzowanie nie wpływa na dotychczasowe traktowanie umów o usługi hotelarskie jako tych dotyczących najmu krótkoterminowego. Taka kwalifikacja nie doprowadzi do zatarcia granicy między umową najmu a najmu krótkoterminowego.
2. Projekt zmienia definicję „przedsiębiorcy” na analogiczną jaka jest zawarta w ustawie z dnia 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych. Zmiana ma na celu doszczegółowienie sytuacji, w której dziś była utrudniona możliwość rejestracji najmu krótkoterminowego przez osoby, które nie były przedsiębiorcami w rozumieniu Prawa Przedsiębiorców. Zmiana umożliwi rejestrację wszystkich obiektów najmu krótkoterminowego, niezależnie od tego kto będzie je prowadził. Zmiana nie wpłynie na kwestie podatkowe, te są niezależne od rejestracji lokalu.
3. Projekt przenosi do ustawy wybrane przepisy dotyczące sankcji za naruszenie zasad dotyczących świadczenia usług hotelarskich, określone dotychczas w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz. U. z 2017 r. poz. 2166). Powyższe działanie stanowi konsekwencję wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2023 r., sygn. akt: II GSK 1458/19.
4. Projekt wprowadza podstawę prawną do zamieszczenia na stronie ministra właściwego ds. turystyki Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (zwanego dalej: „CWTON”); ww. wykaz umożliwi zebranie w jednym centralnym punkcie informacji, dotyczących tzw. innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie; CWTON będzie prowadzony na zasadach zbliżonych do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich. Przy rejestracji obiektom będą nadawane indywidualne numery identyfikacyjne przez wójtów, burmistrzów, prezydentów miast. Przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w tzw. innym obiekcie niż obiekt hotelarski przedsiębiorca lub rolnik zamierzający świadczyć usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym będzie, podobnie jak obecnie, obowiązany zgłosić ten obiekt do miejscowo właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a także przedłożyć regulamin porządkowy oraz oświadczyć pod rygorem odpowiedzialności karnej, iż spełnia prawem określone wymagania (w tym m.in. przeciwpożarowe, sanitarne). Powyższe rozwiązanie stanowi jeden z etapów dostosowania przepisów krajowych do właściwego stosowania przepisów rozporządzenia STR.
5. Projekt doprecyzowuje, iż każdy obiekt, w którym są świadczone usługi hotelarskie, będzie obligatoryjnie posiadał regulamin porządkowe oraz przepisy dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa małoletnim przebywającym na terenie obiektu (przeciwdziałające wykorzystywaniu seksualnemu dzieci). W regulaminie tym znajdą się obowiązkowe informacje takie jak m.in.:
- dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń porządku i zasad bezpieczeństwa;
- określenie trwania „doby hotelowej”;
- określenie trwania „ciszy nocnej”;
- indywidualny numer identyfikacyjny nadany podczas dokonywania wpisu do ewidencji.
Obiekt będzie miał obowiązek zamieszczania regulaminów w widocznym miejscu.
6. Wprowadzenie administracyjnych kar pieniężnych w wysokości do 50 000 zł. w zakresie używania oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu nakładanych przez organy prowadzące ewidencję obiektów hotelarskich.
7. Wprowadzenie przepisu o braku możliwości wpisania obiektu hotelarskiego w ewidencji pod nazwą wprowadzającą w błąd co do rodzaju obiektu lub jego kategorii.
8. Wprowadzenie możliwości wykreślenia obiektu hotelarskiego lub innego obiektu, w którym są świadczone usługi hotelarskie z właściwej ewidencji w przypadku powtarzających się naruszeń prawa w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego, a w przypadku takiego wykreślenia będzie istniała ponowna możliwość uzyskania wpisu do ewidencji dopiero po upływie 1 roku od wykreślenia go z ewidencji. W okresie wykreślenia będzie obowiązywał zakaz świadczenia usług hotelarskich w obiekcie.
9. Przyznanie kompetencji radom gmin do wyznaczania w drodze uchwały stref w danej gminie, w których nie mogą być świadczone usługi hotelarskie (w tym najem krótkoterminowy) w innych obiektach niż w obiektach hotelarskich. Należy więc wyraźnie podkreślić, iż ta fakultatywna kompetencja nie będzie dotyczyła obiektów podlegających administracyjnemu zaszeregowaniu do danego rodzaju i kategorii w świetle dotychczasowego brzmienia zmienianej ustawy, takich jak hotele, motele, pensjonaty itd.
10. Wprowadzenie możliwości wnioskowania przez osoby zamieszkujące w zabudowie wielorodzinnej lub jednorodzinnej, uprawnione organy wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, w przypadku najmu krótkoterminowego świadczonego w obiektach zbiorowego zamieszkania, o dokonanie kontroli obiektu.
11. Brak spełnienia przez obiekt wymagań określonych w ustawie, wykazanych w wyniku kontroli lub brak możliwości przeprowadzenia kontroli będzie podstawą do wykreślenia obiektu z ewidencji.
Projekt nie przewiduje zmian przeznaczenia lokali z mieszkaniowych na użytkowe, a wyłącznie procedurę dostosowania lokalu do wymogów przeciwpożarowych. Konsekwencje tej zmiany będą znane po wejściu w życie regulacji w tym zakresie 1 stycznia 2031 r.
Kalendarium obowiązywania ustawy oraz ich etapy.
31 marca 2026 r Zgodnie z projektowanym art. 6, ustawa co do zasady ma wejść w życie.
20 maja 2026 r. Planowany termin ma zapewnić odpowiednie vacatio legis, w celu przygotowania się uczestników rynku usług turystycznych do stosowania projektowanych rozwiązań. Także w związku z powyższym projektowane przepisy art. 1 pkt 4-5, pkt 7-8, pkt 9 w zakresie dodawanych art. 44c i 44d, i pkt 10-11 oraz art. 2 (dot. kwestii obowiązków zgłoszeniowych przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w innym obiekcie, w którym świadczone mają być usługi hotelarskie; kontroli ww. obiektów i ich następstw; zamieszczenia na stronie internetowej ministra właściwego do spraw turystyki CWTON; obowiązku posiadania regulaminów porządkowych oraz przepisów dotyczących zapewnienia bezpieczeństwa małoletnim przebywającym na terenie obiektu, w którym są świadczone usługi hotelarskie i projektowanych kompetencji rady gminy
w przedmiotowym zakresie; praw i obowiązków klienta z tytułu świadczenia względem niego usługi hotelarskiej; zmiany zakresu upoważnienia ustawowego do wydania przez ministra właściwego ds. turystyki rozporządzenia dot. innych obiektów w których są świadczone usługi hotelarskie; funkcjonowania pojedynczego cyfrowego punktu dostępu w rozumieniu rozporządzenia STR, tj. CWTON, oraz projektowanego w ustawie o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych rozdziału 5b pt. Administracyjne kary pieniężne).
1 stycznia 2029 r. termin wejścia w życie dodawanego art. 44b (uprawnienia rady gminy dot. stref najmu krótkoterminowego) przewidziano z dniem
1 stycznia 2031 r. Natomiast dodawany art. 35 ust. 2a (dot. warunków spełnienia wymogów przeciwpożarowych w przypadku budynku mieszkalnego lub innego budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym, w których usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych) .
Uwagi: Projekt zakłada wprowadzenie szeregu nowych oraz modyfikację istniejących obowiązków informacyjnych na przedsiębiorców turystycznych, tj. przedsiębiorców świadczących usługi hotelarskie – dostawców usług turystycznych (w tym rolników świadczących takie usługi w gospodarstwie rolnym).
Do najważniejszych z nich zaliczyć należy obowiązki związane z przekazywaniem danych do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (w tym przez platformy pośredniczące w najmie krótkotrwałym, zgodnie z rozporządzeniem STR), dokonaniem odpowiednich czynności przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w obiekcie hotelarskim lub innym obiekcie, w którym są świadczone usługi hotelarskie; składania oświadczeń o spełnianiu prawem określonych wymogów pod rygorem odpowiedzialności karnej).
Opracowanie: PGGRP Wojciech Bydliński-Koordynator
